HABITAT PARTICIPATIF 3
QUEL STATUT ? QUELLE STRUCTURE ?
L’achat d’un terrain en habitat participatif dépend de plusieurs facteurs juridiques, notamment du statut des participants et du montage juridique choisi.
Voici les principales juridictions et cadres possibles en France :
1. Juridiction applicable
L’achat d’un terrain pour un projet d’habitat participatif est soumis au droit immobilier français, au Code de l’urbanisme et au Code de la construction et de l’habitation. La collectivité locale (commune, métropole) joue un rôle clé, notamment via les documents d’urbanisme (PLU, SCOT).
Deux statuts spécifiques régissent l’habitat participatif en France depuis la loi ALUR de 2014 :
• La Coopérative d’habitants, où les membres sont locataires de la coopérative, qui détient le foncier.
• La Société d’autopromotion (SAS, SCIA, etc.), où chaque participant détient une part du projet.
2. Une association peut-elle être propriétaire du terrain et louer les logements ?
En principe, une association loi 1901 n’a pas pour vocation la gestion immobilière à but lucratif.
Cependant, elle peut être propriétaire d’un terrain et le mettre à disposition de ses membres sous certaines conditions :
Une association foncière libre (AFL) peut être propriétaire du terrain mais ne peut pas directement louer les logements.
Une association loi 1901 peut acquérir un terrain mais doit respecter l’objet non lucratif. Elle peut envisager des baux emphytéotiques pour déléguer l’usage du terrain à une coopérative ou un autre organisme.
Un organisme à but non lucratif (SCIC, fondation, etc.) peut être utilisé pour louer les logements sous certaines conditions.
Alternative : Si l’objectif est de louer les logements tout en conservant un esprit participatif, il est préférable d’opter pour une coopérative d’habitants ou une SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif), qui permet la gestion collective du bien tout en percevant des loyers.
3. Quelle structure privilégier ?
• Coopérative d’habitants (statut prévu par la loi ALUR) : Propriété collective, loyers abordables, gestion démocratique.
• SCIC ou SCI avec gestion collective : Permet une souplesse pour louer des logements tout en garantissant une gestion participative.
• Association + bail emphytéotique : Si l’association détient le terrain, elle peut le louer à une coopérative ou un bailleur social.
En résumé : Une association peut être propriétaire du terrain mais aura des contraintes pour louer directement les logements. Un montage juridique adapté (SCIC, coopérative d’habitants, SCI avec gouvernance partagée) sera souvent préférable pour concilier propriété collective et location.
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La Coopérative d’habitants : Un modèle d’habitat participatif collectif
La coopérative d’habitants est un modèle juridique reconnu par la loi ALUR de 2014, permettant à un groupe de personnes de gérer collectivement un immeuble ou un ensemble de logements.
Elle favorise un accès à un logement stable et abordable, tout en préservant un fonctionnement démocratique et une vision non spéculative de l’habitat.
1. Principe de la coopérative d’habitants
Dans ce modèle, c’est la coopérative qui est propriétaire du terrain et des logements. Les habitants ne sont pas propriétaires individuellement, mais associés coopérateurs et locataires de leur logement.
🔹 Les habitants sont à la fois sociétaires et occupants : ils détiennent des parts sociales de la coopérative, ce qui leur donne un droit d’usage sur leur logement.
🔹La coopérative est une personne morale qui gère l’ensemble du projet immobilier.
🔹Absence de spéculation : Lorsqu’un habitant quitte la coopérative, il revend ses parts au prix initial, sans plus-value immobilière.
2. Avantages du modèle
✅Accès à un logement pérenne et abordable
✅Gestion collective et démocratique (1 personne = 1 voix)
✅Évite la spéculation immobilière
✅Encourage l’entraide et la mutualisation des espaces
Les loyers (ou redevances d’usage) sont fixés par la coopérative pour couvrir les charges, l’entretien et le remboursement des éventuels emprunts.
3. Fonctionnement et aspects juridiques
Statut juridique : La coopérative prend souvent la forme d’une SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) ou d’une SA coopérative.
Financement : Apport initial des sociétaires (part sociale),
Prêts bancaires, Subventions publiques (ANAH, collectivités, etc.)
Transmission : Lorsqu’un habitant part, il revend ses parts sociales à la coopérative, qui les réattribue à un nouvel entrant.
4. Différence avec d’autres modèles
►Modèle : Coopérative d'habitants
►Propriété du terrain : collectif (via la coopérative)
►Statut des habitants et des logements : locataires et sociétaires
►Objectif : habitat pérenne, non spéculatif
►Modèle : SCI d'habitat participatif
►Propriété du terrain : associés de la SCI
►Statut des habitants et des logements : propriétaires indivis ou locataires
►Objectif : gestion souple, investissement possible
►Modèle : bail emphytéotique avec association
►Propriété du terrain : association
►Statut des habitants et des logements : locataires
►Objectif : projet temporaire, adaptable